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現金を不動産に変えて賃貸すれば、相続税は4分の1に!?

平成27年に改正された相続税の影響で、都市部を中心に相続税の申告件数が増加している。そこで、相続税についてもう一度おさらいしてみたい。

■相続税って何?

相続税とは、個人が死亡した際に法定相続人に課される税金のことで、その計算はまず、死亡した個人(被相続人)の財産を洗い出し、評価することからはじまる。評価した財産の合計額から、被相続人が有していた借入金などの債務と、被相続人の葬式費用の額を控除する。これは被相続人の正味の財産に対してのみ、相続税を課税するためである。

たとえば、現金1億円を残して死亡した被相続人Aと、現金1億円と借入金1億円を残していった被相続人Bとでは担税力に差がある。双方とも現金1億円を有してはいるものの、Bは、その1億円から返済すると手元には一銭も残らないからだ。

次に、正味の財産から差し引くのは基礎控除。端的に表すならば、「相続税の非課税金額」である。平成27年から、この基礎控除は3千万円+600万円×法定相続人の数となり、平成26年以前と比較すると、4割削減となり、これが相続税の申告件数が増加している理由だ。そして、ここまでを計算した後、金額に応じた税率や控除額から、相続税の算出を行う。

■現金と不動産、相続税はこんなに違う

相続税の最大のキーポイントは「財産の評価」と言っても過言ではない。財産の評価額をいかに抑えるか。その代表例が現金の不動産化である。カラクリはこうだ。相続財産の評価は、財産評価基本通達に基づいて行われる。この財産評価基本通達では、土地は路線価(一部、例外有り)、建物は固定資産税評価額をその計算の基礎として計算するよう定められている。

一般的に路線価により評価した土地の評価額は時価の8割、固定資産税評価額は時価の7割程度になると言われており、さらに、この不動産を他人に賃貸していれば、借地権や借家権相当として、10~30パーセントを控除することも可能だ。

数字を使って説明するならば、1億円の現金で土地6千万円、建物4千万円を購入した場合、購入した瞬間に土地は4800万円、建物は2800万円程度となり、これを他人に賃貸すれば、土地は4080万円(借地権割合が50%の場合。地域によって異なる)、建物は1960万円まで評価額は下がる。

仮に、相続人ひとりで相続税を計算すると、下記のようになる。

1.相続財産が現金1億円の場合
相続財産 現金1億円
基礎控除 3千万円+600万円×ひとり=3600万円
各人の法定相続分による相続税額
1億円-3600万円=6400万円
相続税額 6400万円×30%-700万円=1220万円

2.相続財産が不動産1億円の場合

相続財産 土地4080万円、建物1960万円(合計6040万円)
基礎控除 3千万円+600万円×ひとり=3600万円
各人の法定相続分による相続税額
6040万円-3600万円=2440万円
相続税額 2440万円×15%-50万円=316万円

このように、相続財産を現金から不動産に変えて賃貸するだけで、相続税を圧縮できるというわけである。この例の場合は、4分の1程度となったが、金額や不動産の種類によって圧縮率は変わってくるため、注意が必要だ。

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