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不動産小口化商品で資産運用 節税効果などに騙されていないか<PR>

緩やかになってきたものの、上昇をつづける不動産価格。資産運用の一つとしてクローズアップされている。不動産価格は今後も堅調な値上がりを見せると予想する専門家も多く、ますます不動産投資熱は上がりそうだ。その一方で、不動産投資に対する不信感は根強いのも事実。とくに税理士・会計士の間ではバブル期の苦い経験が蘇る。最近では、装いも新たに不動産小口化商品も復活しているが、本当に危なくないのか・・・。

「利回りのいい不動産物件があるのですがいかがですか」「資産の一部を不動産に投資してみませんか」こんな誘い文句の電話を受けたことのある人も少なくないだろう。とくに、名簿が公開されている税理士・会計士はこの手の電話勧誘は多いと聞く。そのため、不動産投資と聞くと「眉唾物」と、あまりいい印象を持たない税理士・会計士も多い。

とはいうものの最近では、都市部を中心に地価が高騰、不動産物件も高値を付けているため、不動産業者などからの営業アプローチも過熱しており、社長等も不動産小口化商品(以下:小口化商品)などの新しい商品を紹介されるケースも増えている。税理士は関心がなくとも、クライアントから相談されることも少なくないため、最近話題の小口化商品は本当に大丈夫なのか、商品知識をはじめメリット、デメリットは押さえておく必要がある。

小口化商品とは、不動産の権利等を細分化し販売。それを口数単位で購入することで、不動産から得られる収入やキャピタルゲインを口数に応じて分配する商品だ。主には不動産特定共同事業法に基づいた商品や信託法を使った信託受益権(収益を得られる権利)による小口化商品が多い。

<不動産特定共同事業法に基づく商品>

1. 匿名組合型
投資家と事業者が匿名組合契約。投資家が金銭出資をし、その出資金により事業者が不動産を取得。事業者が不動産の所有者として管理・運営を行い、収益を投資家に分配する。

2. 任意組合型
投資家と事業者が任意組合契約。投資家が共有持分権を持つ。事業者は出資された共有持分権を組合の代表として管理・運営を行い、収益を投資家に分配する。

3. 賃貸借型
不動産の共有持分権を事業者に賃貸(委任)し、投資家は賃料を受け取る。

これだけ見ると不動産投資信託(J-REIT)と同じように見えるが、J-REITは、実質的には金融商品であるため現物不動産と同じ評価方法にはならず、不動産としての税制メリットは得られない。

バブル時代を知っている人なら、小口化商品と聞いて悪いイメージを持つ人も少なくない。というのも、バブル崩壊後に多くの業者が倒産、さらには資産価値の急落などによるトラブルも多かったからだ。しかし、現在は1994年に制定された「不動産特定共同事業法」によって法整備され、小口化商品の事業者は、国土交通大臣、都道府県知事による免許制が取られている。また、投資家に対する情報公開として、年に一度の監督官庁へ事業報告が義務付けられており、小口化商品は拡大傾向にあると言ってよい。

ただ、リニューアルした小口化商品も、メリットもあればデメリットもあるため、クライアントの資産を見ていく税理士・会計士なら基本部分は押さえておく必要がある。

小口化商品のメリットは、「投資金額が少なくて済む」ことが挙げられ、たとえば、10億円以上する不動産であっても、小口化商品にすることによって、百万、1千万円単位から投資ができる。

また、不動産投資で重要となる立地などについても、小口化商品であれば、少額で一等地への投資が可能だ。

このほか、マンションやアパート経営をする場合、その維持管理には何かと手間がかかるが、小口化商品ならば、匿名組合型にすれば、すべて事業者側の仕事になるため、手間はかからない。任意組合型や賃貸借型に関しても、小口投資家が維持管理に労力を割くケースは少ないとされる。

さらには、「任意組合型」の小口化商品は、所有権(共有持分)が投資家にあるため、相続時に不動産としての評価減メリットを得られる。というのも、相続税や贈与税の申告で用いる財産評価は「財産評価基本通達」で定められ、土地については「路線価」、建物については「固定資産税評価額」で評価され、実際の取引価格よりも低く評価されるためだ。つまり、小口化商品では、不動産収入を得ながら、相続税における評価減の特例(貸家評価、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例など)が使えるため、相続財産の圧縮効果が見込める。

一方のデメリットとして指摘されるのが、REITであればレジデンス、オフィスビル、物流倉庫、ホテル、ヘルスケア施設、温泉施設などの選択肢があるが、一般の不動産流通市場に比べると数は少なく、選択肢があまりないこと。そのため、よい物件が出てくると比較的早くに完売してしまう。

また、不動産は株式や債券より流動性が低いと言われており、小口化商品は現物不動産流通市場と比較しても市場がさらに小さい分、売りたいときに売れない可能性がある。

こうしてみていくと、小口化商品においては、メリット、デメリットを理解したうえで、クライアントの要望や実態に合わせてアドバイスしていくことが肝要だ。たとえば、立地だけではなく、購入時期を分散させて投資させるなど、リスク分散していくことも一つだ。不動産で相続対策や投資を考えているクライアントがいたら、小口化商品を選択肢としてアドバイスできれば、相続対策や投資の幅も広がってくることは確か。クライアント目線で、そのメリットを最大限に生かせるような活用法を考えてサポートしていくことだ。

 

(関連記事)顧問先からの相談で押さえておくべき「不動産小口化商品」投資のポイント<PR>

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第1部
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第2部
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みどり合同税理士法人グループ株式会社みどり財産コンサルタンツ
代表取締役社長 川原大典氏

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株式会社コスモスイニシア

2013年に大和ハウスグループの一員となったコスモスイニシアは、新築分譲マンション事業では40年以上の歴史を持ち、10万戸超の供給実績をもつ。また約30年にわたって多様な投資用不動産の取引きにも携わり、幅広いコンサルティング業務も行ってきた。その中で培ったノウハウをもって、都心の優良不動産を1千万円から取得できる共同出資型不動産事業も手掛けている。
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