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不動産が相続税対策になるとよく聞くが本当なのか?

相続税の改正により、基礎控除が大幅に縮小された。改正により相続税はみなさんの身近なものになっている。具体的には、基礎控除3000万円に、法定相続人ひとり当たり600万円の合計を超えた金額は、相続税が課されることになったのだ。

なぜ不動産が相続対策になるのか

現金で相続する場合、現金の価値は相続開始前後で変わらず、そのまま課税されるのは当然のことであろう。しかし、不動産の価値は、相続開始となったときの状況に左右されるのである。一般的に不動産は、相続税の計算基準となる評価額は現金の評価額より低く評価される。

不動産を相続する場合、時価ではなく固定資産台帳や路線価などから算出した評価に対して課税となる。これがいわゆる他の資産よりも、相続税の節税対策になるとされている所以である。では、どのように評価するのだろうか。

土地の評価額は一般的には国税庁が定めた路線価に基づき、路線価の80%程度の評価額となる。つまり、現金でもっている価値より80%の評価に対する税金を支払えばよいということである。

続いて、建物の評価額は一般的には固定資産課税台帳に記載している固定資産税評価額に基づいて評価し、およそ建築費用の50〜60%で評価されることが多い。建物のなかでも、不動産投資等を行い賃貸に出している場合、不動産が投資不動産として第三者に賃貸することで、建物の評価額が更に30%控除されることになるのである。

続いて、不動産を相続する場合一定の要件を満たすと特例があるのをご存知だろうか。

小規模宅地等の特例の活用

複数の条件を満たす必要があるが、小規模宅地等の特例を適用することで、さらに多くの控除を受けることができる。この特例は、特定事業用宅地等、特定居住用宅地等、特定同族会社事業用宅地等及び貸付事業用宅地等のいずれかに該当する宅地等であることが必要であるため、よく注意する必要がある。不安な場合は税理士に相談するほうがよいだろう。

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方(被相続人)や生活を共にする家族(同一生計親族)の事業用や居住用の宅地について、一定の要件を満たした場合にその宅地の評価額を80%減額してもらえるという特例である。

小規模宅地等の特例の適用を受けるための要件は、相続前の用途と相続後の取得者及び利用状況について設けられていて、その両方を満たした場合にだけ適用がある。

1.相続前の用途
相続前の用途は、被相続人や同一生計親族の事業用や居住用。したがって、保養を目的とする別荘や生活を共にしない親族などが使用している宅地は適用を受けることができない。

2.相続後の宅地の取得者及び利用状況
相続前の用途に応じて宅地の取得者と利用状況の要件がある。利用状況とは相続税の申告期限までの間、宅地の取得者がその宅地を継続して利用しているかどうかが要件となる。

3.面積の要件
事業用宅地であれば400㎡、居住用宅であれば330㎡を上限としている。
詳細は、国税庁のHP「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」を、参照していただきたい。このような小規模宅地等の特例を受けることができるのも、不動産で相続したほうが相続税の負担を抑えられるということであるひとつの理由である。

相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm

不動産を相続する場合の注意点

だだし、不動産で所有することのデメリットもある。現金であれば単純に相続人数で割ることができるが、不動産という形に変えてしまうことで相続が難しくなる可能性が出てくるのである。

現金で相続するよりも、不動産で相続のほうが相続税の負担を軽くすることはできるのは明らかであるが、相続するときのことだけではなく、長期的な視野で検討しなければ、結果として損をすることも十分にありえるので注意が必要である。

著者: KaikeiZine編集部

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