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元国税庁国際担当官 多田恭章の海外取引に関する税金知識:令和2年度税制改正① 国外中古建物を使った節税スキームにメス

国外の中古不動産を購入し、中古資産の減価償却の仕組みを巧みに利用して所得税の負担を減らすという節税策が、ついに令和2年度税制改正により使えなくなりました。富裕層の間で流行していたスキームだけに影響の大きい改正となりそうです。

国外中古不動産スキームとは

米国や英国などの住宅が日本より長期間利用されているという実状にあるにも関わらず、国外の建物に対しても日本の建物と同じ耐用年数が適用されます。

また、日本の税制では、法定耐用年数を経過した中古資産の場合には、法定耐用年数を用いることに代えて、次の算式により計算された「簡便法」による年数で償却することができます。

 

イ 法定耐用年数の全部を経過した中古資産

法定耐用年数の100分の20

ロ 法定耐用年数の一部を経過した中古資産

法定耐用年数-経過年数+経過年数の100分の20

 

木造建物の法定耐用年数は22年ですが、この「簡便法」を用いると、法定耐用年数を経過した木造の中古建物を購入した場合には、木造建物の耐用年数である22年の2割である4年(端数切り捨て)という短期間で償却することが可能となります。

この仕組みを利用して、高額な国外中古建物を購入し、最初の4年間で多額の減価償却費を計上することにより不動産所得の損失を創り出し、給与所得等と損益通算するといった節税策が富裕層の間で行われていました。

更に、取得から5年経過以降に譲渡すれば長期譲渡所得の20%の課税で済ませることが可能となり、高い累進税率が適用される富裕層にとってはメリットがありました。

欧米などの建物は日本と比べて長期に渡って使われることが多く、数年経過しても値段が下がりにくいことから、償却期間が終わってから譲渡しても売却損は生じにくいという事情もこのスキームの背景にありました。

この節税策は平成27年に会計検査院から指摘を受けており、いずれは税制改正に盛り込まれるであろうと予想されていましたが、ついに令和2年度税制改正で規制が入ることとなりました。

改正の概要

こうした節税策を封じるために、令和2年度税制改正では「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」が創設されました。

ここでいう「国外中古建物」とは、不動産所得の金額の計算上、建物の償却費として必要経費に算入する金額を「簡便法」又は「一定の書類の添付がない見積法」により耐用年数を算定しているものをいいます。

令和2年度改正によると、国外不動産所得の損失の金額のうち、耐用年数を簡便法により計算した国外中古建物の減価償却費に相当する部分の損失を不動産所得の計算上、なかったものとみなされます。これにより、不動産所得の損失と給与所得等とを損益通算することにより、税負担を減らすことができなくなりました。

また、見積法により耐用年数を算定した場合でも、その使用可能期間の年数が適切であることを証する一定の書類の添付がない場合には、本改正の適用対象となります。

 

【改正前】

【改正後】

国外中古不動産を譲渡した場合

この特例の適用を受けた国外中古不動産を譲渡した場合には、この特例により「なかったもの」とみなされた減価償却費については、当該中古不動産を譲渡した際の譲渡所得の計算上、取得費から控除しないこととされました。

すなわち、なかったものとみなされた減価償却費の分だけ、譲渡所得及びそれに係る税負担は軽減されることになります。

適用時期に注意

この特例は、令和3年以降の各年における不動産所得の計算に適用されます。改正前に取得した国外中古建物の減価償却費についても、この改正の影響を受けることになるので注意が必要です。

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著者: 多田恭章

租税調査研究会 主任研究員

元国税庁国際業務課主査。
中小企業に対する税務調査や国際税務に関する経験等をフルに活かし、企業の方々の抱える疑問や不安を少しでも解消できるよう、適切なアドバイスをしていきたい。
■税と経営の顧問団租税調査研究会
https://zeimusoudan.biz/

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