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居住用建物 「3,000万円特別控除」の適用で“居住用”判断はここまで行う

不動産を売却した場合、基本的には譲渡所得税が課税されるが、個人がマイホームを売却した場合には、税金が減税されるさまざまな特例がある。その中に譲渡所得の特例である、いわゆる「3,000万円特別控除」があるが、適用に当たって課税当局とトラブルになるケースも少なくない。どのようなケースで争いになっているのか迫った。

マイホームを売った場合には、税制上、特例が設けられています。その最もポピュラーな特例が「居住用財産の譲渡所得の特別控除」、いわゆる「3,000万円特別控除」(租法35①)です。

居住用財産に係る譲渡所得の特例では、譲渡の対象財産が「その居住の用に供している家屋の譲渡若しくは当該家屋とともにするその敷地の用に供されている土地等」を譲渡した場合であること、または住まなくなってから3年目の年末までの譲渡を大きなポイントになっています。

“居住の用”に供している家屋については、「生活の拠点として利用している家屋をいい、これに該当するかどうかは、その者の日常生活の状況、その家屋への入居目的、その家屋の構造及び設備の状況その他の事情を総合勘案して判定するのが相当であり、また、本件特例の適用を受けるためには、譲渡資産に短期間臨時にあるいは仮住まいとして起居していたというのみでは足りず、真に居住の意思を持って客観的にもある程度の期間継続して譲渡資産を生活の拠点としていたことを要するもの」と考えられています(国税不服審判所平成31年2月6日)。

しかし、しばしば対象財産が「居住用」であるかどうかを巡って、納税者と税務署の間で争いが起こります。どのような場合に争いとなっているのか、最近の事例から迫ってみます。

1、電気・水道等の利用、源泉徴収票の住所

前述した国税不服審判所の裁決事例(平成31年2月6日)は、納税者Aさん(請求人)が父親から相続した住宅に、相続後に住民票を移し、その後、住宅を売却。3,000万円特別控除を適用して申告したところ、税務署からその住宅に本当に住んでいたとは考えられないとして否認され、争いとなったものです。

ここで、Aさんがその住宅に住んでいた証拠としてチェックを受けたのは次の事項です。

① 住民票、運転免許証、源泉徴収票の住所
② 職場に届出る住所地やその変更手続き
③ 郵便局への転居届
④ 電気、ガス、水道の使用量
⑤ 近隣住民の証言

これらがチェックされるのは、「請求人が本件家屋を生活の拠点として利用していたのであれば、その事実を示す何らかの形跡(例えば、引っ越し、通勤、郵便物、近隣商店の使用に係る領収証、町内会費の支払など)が残るのが通常である」(同裁決)という考えからです。また、この事案では、売却に際して、不動産仲介会社に依頼をしており、譲渡対象の住宅のカギを引き渡していた点や、不動産広告の現況についての記載が「空き家」だった点がチェックされました。

同裁決では、

  1.  住民票、運転免許証は対象の住宅の住所地だったが、源泉徴収票の住所は転居前のまま
  2.  職場へ住所変更の手続きの書面を出したが、引っ越し完了連絡がなかったため一旦預かりとなっていた
  3.  郵便局への転居届はない
  4.  電気水道ガスの使用料はほぼなかった
  5.  近隣住民からは「請求人が本件家屋で生活していたのを見かけたことはない」旨申述があった

ことから、「生活の拠点として利用していたとは認められない」として3,000万円特別控除の適用を否認した税務署の処分を支持しています。

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