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国税庁 経過措置期間中でもコロナ禍の影響で家賃減額なら消費税は8%OK

コロナ禍の影響で収入が激減した多くの中小企業や個人事業主が、月末の家賃の支払いに頭を抱えている。政府は追加経済対策で1ヵ月あたり最大50万円(補助率2/3)の家賃補助を行う給付金制度を設ける予定だが、税金においてはすでに、家賃を減額した場合でも消費税率を弾力的に取り扱うことが決まっている。

政府は新型コロナウィルスの第2次補正予算の追加経済対策を5月27日に閣議決定する予定だが、その中にコロナ禍の影響で大幅な売上減少に見舞われた事業者に対し、家賃補助を行う「特別家賃支援給付金」制度を盛り込んだ。

6月を目途に家賃補助の給付金スタート

「特別家賃支援給付金」制度は、

・中堅中小企業・・・・資本金10億円未満、従業員2000人以下の法人

・個人事業主・・・・・主に開業届を提出している個人事業主

・フリーランス・・・・活動の実態が証明できる者(開業届は不要)

 を対象に、最長6ヵ月間、毎月最大50万円の家賃補助を行うもの。

給付金は、6月分から半年間の家賃が対象となる予定で、中堅中小企業については月額50万円、個人事業主・フリーランスは月額25万円を上限に家賃の3分の2が補助される。

 <中堅中小企業>

50万円/月×6カ月=300万円 ※対象家賃の合計が450万円以上の場合

 <個人事業主・フリーランス>

25万円/月×6カ月=150万円 ※対象家賃の合計が225万円以上の場合

家賃の消費税の軽減措置

政府の緊急事態宣言から発令されてから、家賃問題は中堅中小企業、個人事業主、フリーランスにとっては死活問題になっている。政府はスピード最優先で最大限の支援を実現すべきだが、一方で、税金においては家賃を減額した場合の消費税処理において弾力的に取り扱うことを国税庁が明らかにした。それは、「経過措置」の考え方で、消費税率が8%になるか、それとも10%になるかの大きな問題だ。

昨年10月1日から消費税率は原則10%になっているが、テナントへの賃貸(資産の貸付け)については、消費税率等の経過措置(旧税率8%)が設けられている。2019年3月31日までに事務所などの不動産の賃貸契約を結んでいて、「一定の要件に該当するとき」は、2019年10月1日以降であっても家賃の税率は8%のままになるというもの。

この「一定の要件に該当するとき」は、とても重要な部分で、賃貸借契約において「対価の額が定められている」ことが条件。つまり賃貸借契約において家賃の額(対価の額)を定めていない場合は、経過措置の対象外なのだ。

ただ、経過措置には限りがあり、8%が適用されるのは「当初の賃貸借契約に基づく貸付け」の期間だけ。自動継続条項による期間が2019年10月1日以降に始まったら、その時点から10%になる。たとえば、「当初の賃貸借契約」の期間が2018年11月1日から2020年10月30日までだった場合、この2年間は「貸付けに関する経過措置」に該当するので、全期間8%のままだが、2020年11月1日以降は「当初の賃貸借契約」の期間ではないので10%になる。

コロナ禍の影響なら「正当な理由に基づくもの」で8%

一方で、契約期間中であっても、家賃の値上げや値下げなどで契約を変更してしまうと、そこから新たな賃貸契約がはじまるため消費税率は10%になる。ただ、対価の変更が「正当な理由に基づくもの」である場合には、その対価の変更につき改正法附則第5条第4項ただし書『対価の変更があった場合の経過措置の不適用』を適用しないものとして取り扱われることになっている。つまり、「正当な理由に基づくもの」であれば、8%の経過措置が継続されるわけだ。

そこで今回、政府の要請もありコロナ禍の影響で困窮しているテナントに対して賃料を値下げしたら、この「やむを得ない理由」と判断してほしいという要望が不動産賃貸業者から上がっていた。

国税庁では、こうした要望に対して、賃借人の支援のために賃料を減額することが明らかな場合は、「正当な理由に基づくもの」として取り扱ってよいとし、引き続き、 資産の貸付けに係る消費税率等の経過措置が適用されことを明らかにしたのだ。

「正当な理由に基づくもの」の判断材料として、賃料の減額に係る変更契約書や覚書等において、新型コロナウイルス感染症等の影響を受けたとする賃借人の支援のために賃料を減額する旨を明らかにしておくことが必要だ。

また、不動産以外の資産、たとえば事務機器等の貸付けについて、 新型コロナウイルス感染症等の影響を受けた賃借人の支援のために賃料を一定の期間減額する場合も、同様に取り扱ってよいとしている。

このほか、政府の要請が行われる前に、賃貸業者が、新型コロナウイルス感染症等の影響を受けた賃借人の支援のために賃料を一定の期間減額した場合も、同様に取り扱って差し支えないとしている。

東京商工リサーチが4月に実施した調査によると、売上高に占める家賃の割合が2割以上と回答した中小企業は25%に及んでいる。規模の小さい個人経営の店舗ほど家賃負担が重みを増していることは想像に難くない。資金援助だけでなく税金においても、経済立て直しのため総合的な支援が急務だ。

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著者: 宮口貴志

KaikeiZine編集長

税金の専門紙「納税通信」、税理士業界紙「税理士新聞」の元編集長。現在は一般社団法人租税調査研究会の事務局長であり、会計事務所ウオッチャー、TAXジャーナリストとして活動。㈱ZEIKENメディアプラス代表取締役社長。
■税と経営の顧問団租税調査研究会
https://zeimusoudan.biz/
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