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元国税庁国際担当官 多田恭章の海外取引に関する税金知識:海外取引と源泉徴収⑧ 非居住者等から土地等を購入する場合

国内にある土地や建物等を購入する場合には、売主が非居住者や外国法人でないかの確認が必要です。なぜなら、非居住者や外国法人から国内にある土地や建物等を購入し、対価を支払う場合には、原則として10.21%の源泉徴収が必要となるからです。不動産の購入は単発取引であるため、源泉徴収を失念するリスクが高いといえます。

≪ケース≫

国内で事業を営む法人K社は、新たな店舗の敷地を米国人(米国に居住)から8,000万円で購入することとなりました。この場合、対価を支払うにあたり源泉徴収は必要でしょうか。

非居住者等から土地等を購入する場合の源泉徴収

居住者が、非居住者や外国法人(以下「非居住者等」)から日本国内にある土地等を購入して、その譲渡対価を支払う場合、その対価を支払う際に10.21(所得税10%、復興特別所得税0.21%)の税率で源泉徴収し、翌月10日までに納付しなければなりません。

源泉徴収の対象となる土地等には、

  • ・国内にある土地又は土地の上に存する権利
  • ・建物及びその付属設備
  • ・構築物

が含まれます。

ただし、この源泉徴収には例外規定があり、個人が自己またはその親族の居住の用に供するために非居住者等から土地等を購入した場合であって、その土地等の譲渡対価が1億円以下である場合には、その個人は、源泉徴収をしなくてもよいこととなっています。

したがって、購入者が法人の場合には、この例外的な取扱いは適用されませんので、必ず購入代金を支払う際に源泉徴収しなければなりません。また、個人が取得した土地等であっても、事業用や貸付用として取得した場合には、居住の用に供するためではないため、源泉徴収の対象となります。

なお、居住用と居住用以外の部分がある自宅兼事務所を取得した場合には、その家屋の床面積の2分の1以上を居住の用に供するときは、「居住の用の供するための取得」として取り扱います。

質問のケースでは、K社は法人であるため、金額の多寡に関わらず、購入代金を支払う際に源泉徴収しなければなりません。

租税条約での取扱い

日本が締結している多くの租税条約では、土地等の不動産の譲渡対価について、不動産の所在地国における課税を認めています。したがって、非居住者が国内にある不動産を譲渡した場合には、租税条約においても、その譲渡により生ずる所得について日本で課税できることになっていますので、国内法通りの課税となります。

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