マンションの固定資産税の計算方法を、計算式を用いて具体的に解説します。固定資産税が年間どれくらい必要かが分かるので、マンション購入時の判断材料になります。
この記事の目次
固定資産税の計算方法の基本
固定資産税は自治体が税額を計算して通知するため、マンションの所有者が自ら計算して申告・納税する必要はありません。
ただし、マンションの購入に際して税額をある程度予測したい場合、通知された税額が正しいかを確かめたい場合などは、計算式を使えば試算が可能です。
固定資産税の計算方法
マンションは家屋に分類される固定資産です。
マンションの固定資産の計算式は一般的な家屋と同じで、以下のようになります。
・課税標準額 × 税率 ＝ 固定資産税
※実際の請求額は、固定資産税に都市計画税（上限0.3%） が加算されることが多い
「税率」は標準で1.4%ですが、自治体によって異なる場合があるので、マンションがある市区町村の公式ホームページなどで確認してください。
「課税標準額」は、役所の窓口で確認できる固定資産課税台帳に登録されている価格を使います。
課税標準額は、マンションの土地と建物の2つの「評価額」をベースに計算されます。
土地部分には「住宅用地の特例」の減額措置が適用されるので、評価額と課税標準額が異なる場合があります。
「税率」は標準で1.4%ですが、自治体によって異なる場合があるので、マンションがある市区町村の公式ホームページなどで確認してください。
固定資産税と同じく課税標準額も自治体が算出しますが、こちらは「固定資産評価基準」「再建築価格方式」などを用いる複雑な計算式までを知っておく必要はありません。
ただし、計算の仕組みをざっくりと知り、国や自治体の課税の特例ルールを把握しておくと、将来税額がこの程度上がる、下がるという予測が立てやすくなります。
【参考：課税標準額計算の「再建築価格方式」を解説】
再建築価格方式は、評価対象となる家屋と同じ家屋を、評価時点で同じ場所に新築した場合に必要な建築費を、総務大臣が定めた固定資産評価基準という全国共通のルールに基づいて算出します。
実際の建築費ではなく、なぜ共通の固定資産評価基準で計算するのでしょうか。
国が定めた統一の基準で評価することで、個別の建築事情の差をなくし、誰に対しても公平な税額が計算できるからです。
算出した建築費に対し、家屋建築後の経過年数に応じた減価を行い、家屋の価値を求めるのが再建築価格方式です。
建物が新築と中古の場合で固定資産税は変わるのか？
続いて、「国や自治体の課税の特例ルール」について解説します。
同じくらいの広さ、同じような設備のマンションであっても、新築と中古の場合で固定資産税は変わります。
その理由は、固定資産税には「新築住宅に係る税額の減額措置」という優遇税制があるからです。
マンションのような区分所有の住宅は、居住部分の床面積と廊下や階段などの共用部分を按分した床面積を加算して50㎡以上280㎡以下である場合、新築から5年間は、1戸あたり120㎡までは床面積部分に対する固定資産税額が2分の1に減額されます。
マンションが、国が定める厳しい基準をクリアした「認定長期優良住宅」に該当する場合は、減額期間が新築から7年間に延長されます。
タワーマンションの固定資産税
タワーマンションの固定資産税の計算方法は、平成29年度（2017年度）の税制改正で見直しが行われています。
建築基準法上、特別な構造計算や安全審査が義務付けられた高さ60メートル以上の建築物のマンションが、「居住用超高層建築物（タワーマンション）」となります。
従来は、マンション一棟全体の固定資産税を「課税標準額 × 税率 ＝ 固定資産税」で計算し、それを各住居の専有床面積に応じて按分して、各住居の固定資産税を計算していました。
しかし、平成29年度の税制改正によって、各住居の固定資産税は次のように計算するよう見直されました。
・一棟全体の固定資産税 ×（各住居の専有床面積 × 階層別専有床面積補正率）/ 専有床面積（補正後）の合計 ＝ 各住居の固定資産税
具体的には、1階を100とし、階が1つ上がるごとに約0.256%ずつ階層別専有床面積補正率が加算され、高層階の方が税負担が上がる仕組みです。
高層階の物件は、毎年の維持費として固定資産税が若干高くなる点も憶えておきましょう。
